Как быстро продать комнату в коммунальной

Информация

Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату

2.1. У собственников других комнат имеется преимущественное право приобретения комнаты. Поэтому письменно предлагайте им приобрести комнату с указанием цены в порядке ст.250 ГК РФ.

Вам помог ответ?ДаНет

Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.

Продажа недвижимости – дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире. Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.

А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

С чего начать?

Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню.

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Как быстро продать комнату в коммунальной

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

  • Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
  • Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
  • Оценить самостоятельно.

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

  1. Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
  2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
  3. Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
  4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
  5. Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
  6. Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Порядок действий

Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

  • Оценить ее.
  • Подготовить к продаже.
  • Найти покупателя.
  • Оформить необходимые документы.
  • Осуществить сделку.

Возможно Вас заинтересует статья, соглашение об определении долей в квартире — составляем образец, прочитать об этом можно здесь.

Подготовка

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Как быстро продать комнату в коммунальной

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить.

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности.

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется.

Порядок купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Договорившись обо всех условия сделки, стоит заняться подготовкой необходимых документов и составлением договора купли-продажи. К числу обязательных бумаг относятся:

  1. 1 Свидетельство о праве собственности продавца на квартиру;
  2. 2 Правоустанавливающий документ продавца (договор, свидетельство о праве на наследство, справка ЖСК, решение суда);
  3. 3 Выписка из ЕГРП;
  4. 4 Справка-характеристика квартиры;
  5. 5 Справка о зарегистрированных лицах;
  6. 6 Технический и кадастровый паспорта;
  7. 7 Согласие супруги (супруга) продавца на продажу объекта недвижимости;
  8. 8 Паспорта всех участников сделки;
  9. 8 Согласие собственников остальных комнат в коммуналке.

При наличии в коммуналке несовершеннолетних собственников потребуется согласие органов опеки. Если недвижимость является предметом залога, то чтобы продать такую комнату в коммунальной квартире, нужно получить письменное разрешение залогодержателя.

Внимательно отнеситесь к составлению договора. В нем желательно прописать порядок фактического освобождения жилплощади. Также заранее определитесь со способом передачи денег. Наиболее надежным вариантом является использование банковской ячейки.

Чтобы продать комнату в коммуналке, собственнику квартиры необходимо:

  1. Определить, соблюдены ли условия для продажи, обозначить цену комнаты.
  2. Организовать оповещение прочих собственников о продаже. Для этого лучше обратиться к нотариусу.
  3. Собрать необходимые документы.
  4. Если комната находится в совместной собственности — оформить нотариально заверенное разрешение на продажу, а если один из собственников — несовершеннолетний, недееспособный гражданин — обратиться в ООП за разрешением о продаже.
  5. Организовать снятие с регистрационного учета всех жильцов квартиры.
  6. Оформить договор купли-продажи.
  7. Произвести регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Несложная на первый взгляд процедура имеет ряд нюансов, несоблюдение которых приведет к оспоримости сделки.

Договор может иметь как простую, так и обязательную нотариальную форму. Все зависит от формы собственности коммуналки и особенностей оформления «квартир-общежитий» в конкретном регионе проживания.

Если доли в квартире «реальные», то есть каждая из комнат выделена в натуре, ее площадь конкретно обозначена в м2, каждый объект имеет отдельного собственника, кадастровый паспорт, то нотариальное заверение не обязательно.

Если по документам квартира находится в долевой собственности, доли идеальны (обозначены дробью) и не выделены в реальные, то договор купли-продажи потребует обязательного нотариального заверения. В таком жилье может проживать несколько семей, не связанных родством, но их доли «разбросаны» по всей квартире — несколько метров в одной комнате, несколько — в другой, а место проживания определено порядком пользования, который может быть изменен по договоренности и подлежит пересмотру при появлении нового собственника.

Что касается ДКП, он должен иметь письменную форму, содержать обязательные (существенные) и дополнительные условия. К обязательным относятся пункты:

  • О предмете договора — необходимо конкретно определить, что продается, описать комнату, квадратуру, место расположения относительно иных объектов; указать адрес и кадастровый номер.
  • О цене сделки. Важно, чтобы цена не превышала указанную в извещениях о продаже, иначе договор может быть оспорен.
  • О жильцах, которые имеют право пожизненного проживания в квартире.

Структура договора следующая:

  • Преамбула с указанием даты, места заключения договора, ФИО продавца, покупателя, их паспортных данных, место регистрации.
  • Существенные условия (о предмете, цене договора).
  • Дополнительные условия с информацией; кто зарегистрирован в комнате и когда произойдет снятие с регистрационного учета; как осуществится оплата; каково состояние квартиры; что будет при невыполнении предписаний договора и прочие условия по усмотрению сторон.
  • Подпись и дата.

В договоре следует детализировать схему передачи денежных средств, предусмотреть ответственность за невыполнение обязательств, например, произвести запись «… при нарушении срока передачи денег имущество возвращается в собственность продавца».

Документы для продажи квартиры, являющейся частью коммунальной квартиры

3.1. Валентина Егоровна, можете, это Ваше право как собственника.

Вам помог ответ?ДаНет

3.2. Вы имеете право продать долю в праве собственности, а не часть комнаты.

Вам помог ответ?ДаНет

4.1. При чем здесь собственно два хоть сто окон Количество окон в данной ситуации вообще не имеет ни какого значения Объектом купли-продажи может быть только жилое помещение ст 16 ЖК РФ Часть же комнаты не относится к жилым помещениям.

Вам помог ответ?ДаНет

6.1. Да, может. Достаточно предложить им купить долю и если они откажутся или в течение месяца не приобретут долю, собственник вправе продать ее любому лицу на тех же условиях.

Вам помог ответ?ДаНет

6.2. Да, имеет полное право. Но в первую очередь он обязан предложить соседям и если те откажутся, то тогда любому другому. Всего доброго!

Вам помог ответ?ДаНет

9.1. Если у Вас комната в собственности а зачем Вам согласие соседей?
Предлагайте им сначала (если их комнаты в собственности), откажутся или ничего не ответят значит продавайте любому лицу.

Вам помог ответ?ДаНет

11.1. Без согласия соседей можете, но Вы их должны уведомить за месяц до сделки, т.к. у них есть преимущественное право покупки. Без этого сделку скорее всего не зарегистрируют.

Вам помог ответ?ДаНет

12.1. Уточняйте у риэлторов.

Вам помог ответ?ДаНет

12.2. С эти вопросом вам необходимо обратиться в оценочную компанию которая проведет независимую оценку с учетом расположения, метража, состояния, год постройки дома и других критериев, влияющих на определение цены, ну или на худой конец это вопрос к агенту по недвижимости.

Вам помог ответ?ДаНет

Даже если прочие собственники всячески избегают получения извещения, можно добиться быстрой продажи комнаты одним из способов:

  • Отправить извещение через нотариуса. Услуга не бесплатная, но в итоге у покупателя будет «на руках» документ о принятии мер по уведомлению о продаже.
  • Привлечь третьих лиц. Лучший вариант — вызвать участкового в свидетели отказа от получения письма. Важно договориться об одновременном приходе участкового и почтальона.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

При неполучении заказного письма оно вернется адресату с пометкой о невручении. Это будет доказательством принятия мер по оповещению о продаже. Если иные собственники обратятся в суд с целью доказать неправомерность такой сделки, им придется подтвердить веские причины, по которым они не могли получить уведомление (пребывание в тюрьме, больнице или иные существенные основания). При отсутствии таких причин их доводы будут безосновательны. Кроме того, заявители должны предоставить в суд доказательства своей платежеспособности, готовности купить комнату по ранее указанной цене.

Один из вариантов продажи комнаты при несогласии соседей по коммуналке — через дарение. Продавец вправе подарить микродолю третьему лицу, а затем продать оставшуюся часть как содольщику. При этом есть риск столкнуться с недобросовестным покупателем. Кроме того, соседи могут потребовать признание такой сделки притворной, но доказать неправомерность дарения трудно и затратно.

Комната в залоге

Если на квартиру нашелся реальный покупатель, а прочие собственники противятся продаже, можно оформить с потенциальным покупателем договор займа под залог комнаты. По истечении указанного в договоре срока оформляется «Соглашение об отступном» (ст. 409 ГК РФ), согласно которому комната перейдет займодателю взамен невыплаченных денежных средств.

Итак, вы решили продать комнату в коммунальной квартире в 2019 году и ищете хорошего совета, как правильнее всего поступить в данной ситуации?

Стоит отметить тот факт, что реализация комнаты в коммуналке, действительно одна из самых сложных сделок на вторичном рынке, в первую очередь, требующая от всех её участников выдержанных морально волевых качеств.

Не всем риэлторам под силу провернуть продажу комнаты в коммунальной квартире, а только опытным асам своего дела, но и сами специалисты по недвижимости зачастую не спешат браться за столь хлопотное дело…

Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает – Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…

От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.

Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнатной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила – можно продолжать дальше)))…

Решили продать комнату в коммуналке – уведомили соседей – 30 дней для получения отказа или согласия – можете продавать комнату в коммунальной квартире постороннему лицу.

Это если коротко, тезисно о главном, для тех, кому неохота долго читать…

Если ваша комната в коммунальной квартире не приватизирована, то продать сходу вы её не сможете. Для того чтобы продать комнату, изначально вы должны быть её собственником по закону и иметь для подтверждения правоустанавливающие документы на руках.

Ведь по закону любые сделки с неприватизированным жилым недвижимым имуществом, к которому конечно же относятся комнаты в коммунальной квартире, запрещены. До того момента пока комната в коммунальной квартире является муниципальной собственностью продажа невозможна.

Процесс приватизации комнаты может длится от 2-х до 4-х месяцев, в зависимости от региона, исходных данных, условий и наличия необходимых документов…

По закону, соседи по коммуналке имеют право приоритетного выкупа вашей комнат, иными словами, первым делом кому вы должны, нет обязаны, предложить купить вашу комнату – это ваши соседи по коммунальной квартире.

Как быстро продать комнату в коммунальной

Пункт 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ ” Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире” не двусмысленно нам об этом говорит: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях установленных ГК РФ.

Статья 250 Гражданского кодекса РФ это тот нормативно-правовой акт, который регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественного права покупки жилья как части общей собственности. Закон недвусмысленно говорит, нам о том, что именно соседи по коммунальной квартире имеют преиимущественное право покупки выставляемой на торги комнаты.

Нотариус при продаже комнаты в коммунальной квартире вам понадобиться лишь в случае общей долевой собственности, иными словами если у комнаты несколько собственников, право собственности зарегистрировано за двумя или более лицами, в соответствии с вновь принятыми законом от 6 июня 2016 года все сделки с долями проходят через нотариуса.

Во всех остальных случаях когда право принадлежит на основании общей совместной собственности или вы владеете комнатой единолично – нотариус в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не нужен.

С долями – к нотариусу, во всех остальных случаях нотариус не нужен.

При продаже комнаты в коммуналке первым делом необходимо заручиться отказом от покупки соседей или города, в случае если соседское жильё не приватизировано. Комната в коммуналке – есть ни что иное, как часть – доля общего недвижимого имущества.

Статья 250 ГК РФ регулирует гражданско-правовые отношения, в части преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире, а также устанавливает порядок осуществления этого права.

Фото №2

В частности статья определяет, что сосед по коммунальной квартире в праве отказаться от покупки заблаговременно – сразу после получения уведомления, а также устанавливает срок в течении которого сосед может думать о покупке – 30 дней. 

Собственнику жилья для регистрации в Росреестре продажи комнаты понадобится собрать следующий пакет необходимых документов:

  • Гражданские паспорта всех заинтересованных лиц, которые участвуют в сделке купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
  • Справка о выписке и снятии с регистрационного учёта всех жильцов из комнаты в коммуналке
  • Извещение о намерении продать комнату с указанием условий продажи и цены за комнату, предварительно разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире, необходимо лишь в случае если покупатель-стороннее третье лицо, не сосед.
  • Письменный отказ соседей от покупки комнаты
  • Нотариально заверенное разрешение на совершение сделки от других собственников коммунальной комнаты.
  • Договор купли-продажи
  • Выписка из Бти с планом экспликации
  • Кадастровый паспорт на отчуждаемое недвижимое имущество в коммуналке
  • Правоустанавливающие документы на комнату
  • Акт приёма-передачи комнаты
  • Разрешение органов опеки и попечительства ООП на совершение сделки, необходимо лишь в том случае когда одним из собственников комнаты в коммунальной квартире является несовершеннолетний ребёнок.

Это ещё одна характерная и очень важная особенность при продаже комнаты в коммунальной квартире. Вы не можете продать свою комнату третьим лицам ниже, чем предлагали соседям. На сколько получены отказы соседей – за столько и продавать, можно и выше, но не ниже.

Отказ соседей от покупки вашей комнаты в коммуналке получен на 2 миллиона рублей – это значит, что для сторонних покупателей вы можете предлагать на рынке своё коммунальное жильё за любую сумму выше этой планки – и за 2,3 млн и за 2,5 млн.

На что обратить внимание при покупке, подводные камни

Первоочередное задание — соблюсти преимущественное право покупки. Что это значит? По закону соседи, проживающие в квартире, имеют приоритет на покупку жилья перед остальными претендентами. Собственник комнаты обязан предложить им комнату по определенной цене (устанавливается по желанию собственника). Впоследствии цену нельзя снижать, поскольку это нарушает правила предоставления права первоочередной покупки.

Особенности коммуналки — наличие соседей в лице госоргана. Так бывает, если одна из комнат не приватизирована, поэтому извещения должны получить:

  • В приватизированных соседних комнатах — граждане, являющиеся собственниками жилья. Если владелец из числа соседей — несовершеннолетний, недееспособный гражданин, необходимо обратиться с уведомлением о продаже в органы опеки и попечительства.
  • В неприватизированных комнатах — районная администрация, жилищный комитет.

Извещение о продаже должно быть составлено в письменном виде.

Оповестить соседей о продаже комнаты в квартире можно лично, направив письменные извещения почтой заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения, или посредством нотариуса. Последний вариант предпочтителен, если:

  • место фактического проживания собственника-соседа неизвестно;
  • соседи избегают получения оповещения о продаже, отказываются получать заказное письмо, чинят препятствия к продаже;
  • собственники проживают за границей.

Если комната продается одному из соседей, отправлять письменные оповещения о продаже остальным собственникам не обязательно.

Оповещение должно содержать информацию:

  • ФИО продавца;
  • указание вида объекта недвижимости, его кадастровый номер (кадастровый паспорт предоставляется на комнату или на квартиру по требованию госорганов), адрес и прочие данные, позволяющие идентифицировать комнату в коммунальной квартире;
  • размер продаваемой доли в праве общей собственности, квадратура комнаты;
  • цену недвижимости;
  • предложение о покупке комнаты;
  • контактные данные.

Образец оповещения

В документе следует акцентировать внимание, что соседям предоставляется 30 дней на раздумья, после чего они должны дать ответ.

После возможны несколько вариантов развития событий:

  1. Кто-то из соседей решится приобрести комнату. Бывает, что сразу несколько собственников коммуналки решаются на покупку. Продавец волен действовать по своему усмотрению, поскольку среди претендентов первой очереди приоритеты не установлены.
  2. Соседи оформили отказы. Тогда продавец может спокойно предлагать комнату третьим лицам, но цена не должна быть меньшей, чем указана в извещении.
  3. В течение месяца никто не ответил на извещение. Тогда собственник может подавать квартиру, но у него должны быть документы, подтверждающие, что он следовал закону и предоставлял право преимущественной покупки иным собственникам.

Нередко отказ от получения извещения используется несговорчивыми соседями как способ отсрочить продажу. Однако есть несколько способов продать комнату в коммуналке, если соседи против.

Продавец обязан подготовить документы к продаже, урегулировать все спорные моменты с соседями, но зачастую для ускорения сделки ее участники пренебрегают правилами, поэтому покупателю необходимо проявлять бдительность, проверять сведения:

  • Наличие уведомлений. Покупатель должен удостовериться, что все собственники были оповещены о продаже, а квартира продается по цене не меньшей, чем указана в оповещении.
  • Участие в сделке детей, супругов, ограниченно дееспособных жильцов. Если окажется, что кто-то из указанных лиц имеет право на собственность, необходимо получить дополнительные документы (нотариальное согласие, одобрение ООП).
  • Выделены доли или нет. Нередко покупатели уверены, что покупают комнату в натуре, а на самом деле — доли в квартире. Разобраться в особенностях записей в правоустанавливающих документах поможет юрист.

Чтобы сделка состоялась, и никто не посягал на приобретенные квадратные метры, нужно оформить покупку в соответствии с законодательством.

Покупка комнаты в коммуналке позволяет не только проживать в своем личном пространстве, но и постепенно обзавестись целой квартирой. Например, цена 4 комнат в коммуналке может составлять 5 млн. руб., а при их планомерном выкупе уже целая квартира будет продаваться в 5-10 раз дороже.

Коммуналки пользуются спросом, но важно приобрести именно выделенную в натуре комнату для распоряжения ею по своему усмотрению. Чтобы риэлторы и собственники не смогли ввести вас в заблуждение, предоставьте документы на квартиру и спросите у юриста: как купить комнату в коммуналке? Как продать комнату с соблюдением права преимущественной покупки? Что делать, если соседи против продажи? Обращайтесь прямо сейчас, консультации на сайте предоставляются бесплатно.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Продажа имущества, находящегося в долевой собственности, регулируется ст. 250 первой части Гражданского кодекса РФ. Согласно ее содержанию, собственники долей в коммунальных квартирах имеют преимущество перед остальными лицами при покупке продаваемой доли.

При этом владельцы остальных долей получают преимущество только в части совершения самой сделки, но не в ее положениях. То есть цена и условия купли-продажи комнаты одинаковы как для третьих лиц, так и для остальных собственников долей.

Согласно ст. 250 ГК РФ именно соседи имеют право преимущества при желании приобрести дополнительную комнату. На основании извещения они могут выкупить отчуждаемое жилье (долю) на праве долевой собственности. Преимущественное право действительно для соседей в течение 30 дней. За этот время они могут согласиться на приобретение доли либо отказаться, обозначив свое решение в письменной форме.

При согласии составляется между продавцом комнаты и соседом обычный договор купли-продажи, проходящий далее процедуру регистрации в регистрирующих органах. При согласии на покупку комнаты сразу нескольких соседей продавец комнаты делает выбор самостоятельно. Решение вопроса возможно через суд либо по общему согласию между всеми соседями.

Многие пытаются обойти преимущественное право при наличии без вести отсутствующих соседей, или истечении срока, отведенного на решение проблем с соседями. Главное, чтобы у каждой соседской комнаты был собственник, и некоторыми способами право преимущества можно обойти.

Обойти преимущественное право можно:

  1. Заключив договор дарения с найденным покупателем, то есть подарить покупателю долю в квартире. В соблюдении преимущественного права не будет необходимости, ведь по закону оно не распространяется на постороннее третье лицо, хотя при этом права у всех соседей остаются одинаковыми.
  2. Заключив с новым покупателем не договор купли-продажи, а договор дарения (без оформления передачи денег в процессе сделки). Однако данная сделка может быть оспорена соседями, перевод прав будет потребован на них, хотя при заключении договора дарения права и обязанности соседей нарушены не будут, а значит, и повода для оспаривания имущества.
  3. Реализовав право залога, заключив с потенциальным покупателем соглашение о залоге и договор займа. Так часто поступают кредиторы для возврата денег. Право преимущества не работает, если намеренно пропущенный срок возврата займа продавцом позволит покупателю наложить взыскание на заложенное имущество. Все схемы сделок не нарушают законов, но при подаче соседями встречного иска могут быть признаны ничтожными, хотя доказать что сделка притворна сложно, ведь права соседей не ущемлены, на их имущество никто не посягает.

Продажа комнаты в коммунальной квартире часто вызывает сложности, поскольку собственников несколько, и несогласные по разным причинам, в частности, личной неприязни, всегда найдутся. Тем не менее продать свою законную долю вполне реально, если учитывать все нюансы, действовать по закону.

Пусть не удастся продать комнату быстро, как того хотелось бы, но в данном случае суд всегда будет на вашей стороне.

Как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире, если соседи против

Одним из самых сложных видов сделок с недвижимостью является продажа комнаты в коммунальной квартире.

 Чаще всего, граждане, проживающие в таком жилье – рассматривают это как временную меру, и поэтому, рано или поздно, в зависимости от жизненных обстоятельств, возникает необходимость продать комнату и приобрести новую недвижимость. В сущности, хоть эта задача и не из легких, она вполне выполнима.

Существует три важные вещи, которые необходимо учитывать при продаже коммунальных комнат:

  • Во-первых, возможность распоряжаться такой комнатой, в том числе и продать комнату в коммунальной квартире, есть только у полноправного собственника. То есть, на момент продажи, комнату необходимо приватизировать, поскольку недвижимость до приватизации находится в государственной или муниципальной собственности;
  • Во-вторых, при продаже важно понимать, кому Вы собираетесь продать комнату, поскольку Ваши соседи по коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки. В том случае, если Вы намерены провести сделку, первое, что необходимо сделать – получить согласие соседей на продажу комнаты, чтобы в дальнейшем избежать возможных проблем. Не забывайте, что без такого согласия Ваши соседи имеют законное право оспорить уже состоявшуюся сделку;
  • В-третьих, внимательно изучить то, как с правовой и технической точки зрения происходит весь процесс продажи комнаты в коммунальной квартире, поскольку он достаточно сложен и имеет ряд нюансов, которые необходимо учесть. Если Вы недостаточно юридически подкованы, либо не располагаете временем для выяснения всех деталей, лучше всего – обратиться к помощи квалифицированного специалиста, который сможет грамотно Вам помочь и обезопасить от нежелательных последствий;

Самое первое и важное требование, которое предъявляется к сделке по продаже комнаты в коммунальной квартире – это законодательно установленное первоочередное и преимущественное право Ваших соседей на покупку комнаты.

Идеальная ситуация: чтобы оформить отказ Вам необходимо собрать всех собственников соседних комнат и пойти с ними к нотариусу, либо  в регистрационную палату, чтобы составить письменное заверенное согласие на продажу принадлежащей Вам комнаты.

Однако, основная загвоздка чаще всего возникает как раз в этот момент, поскольку не всегда есть возможность встретиться с соседями (они могут быть собственниками, но проживать в другом месте), либо они могут выступать против продажи и всячески этому препятствовать. В этом случае, Вам подойдет второй способ.

Для того, чтобы правильно продать комнату в коммунальной квартире, Вам не обязательно предоставить письменное согласие других собственников, будет вполне достаточно и доказательств того, что Вы учли их законное право и в первую очередь именно им предложили купить комнату. Этим способом является отправка каждому из соседей заказного письма с извещением о продаже, стоимости комнаты и основных условиях, на которых Вы собираетесь её продать.

Если через месяц никто из собственников не изъявит желания приобрести у Вас комнату, Вы сможете спокойно провести сделку и сдать документы на регистрацию.

Чтобы правильно оформить извещение и письма необходимо:

  1. Обратиться в регистрационную службу и получить сведения о собственниках и их местонахождении;
  2. Подготовить по два экземпляра извещений на каждого из собственников.
  3. В ближайшем почтовом отделении отправить каждому по одному экземпляру заказным письмом, а также запросить оформление специального почтового реестра с перечнем писем, которые были отправлены, датой отправки и заверить его печатью и подписью уполномоченного почтового работника;
  4. Кроме того, если кто-то из Ваших соседей проживает в квартире по договору социального найма, Вы должны уведомить о продаже органы местной администрации либо жилищный комитет. Если одним из собственников является несовершеннолетний гражданин или инвалид в Вашу обязанность также входит уведомить о Ваших намерениях Комитет опеки и попечительства.

Если в течение 30 дней после получения извещения собственники не изъявили желания купить комнату, Вы можете приступать к поиску покупателя и оформлению сделки.

Если соседи хотят купить мою комнату, как действовать дальше?

Соседи – собственники также могут изъявить желание купить комнату. Если их будет несколько, то Вы можете по собственному желанию определить, кому Вы её продадите.

Кроме того, не забывайте о том, что они имеют только право в первую очередь получить предложение о покупке, права на получение каких-либо других прерогатив (например, снижения стоимости) у них нет.

Специалисты советуют приступить к подготовке документов для продажи сразу же после отправки заказных писем, поскольку на это потребуется около двух недель.

Чтобы продать комнату потребуется следующий пакет документов:

  1. паспорта всех граждан, участвующих в сделке;
  2. справка о том, что все жильцы из комнаты в коммунальной квартире выписаны;
  3. техническая документация: экспликация и выписка из БТИ;
  4. кадастровый паспорт объекта;
  5. правоустанавливающие документы: свидетельство, документ-основание;

В это время также можно начать искать покупателя на комнату. По истечении месяца после отправки извещений нужно к пакету также приложить:

  1. почтовый реестр, с перечнем всех отправленных извещений либо нотариально заверенное согласие соседей-собственников на продажу квартиры;
  2. разрешение органов опеки и попечительства – если требуется;
  3. согласие местной администрации – если требуется.
  4. Кроме того, пакет документов должен включать: договор купли-продажи и акт приема-передачи комнаты.

После проведения сделки – в этой части она ничем не отличается от обычной сделки по купле-продаже недвижимости, все эти документы передаются на регистрацию.

Очень важный момент – стоимость недвижимости.

Конечная стоимость продажи комнаты может быть равна, либо должна превышать стоимость, указанную в извещении.

  1. Если стоимость по договору купли-продажи будет меньше, заинтересованные лица могут оспорить сделку и закон будет на их стороне. Поэтому, при заключении договора с посторонним лицом, не занижайте стоимости недвижимости по договору.
  2. Кроме того, Вы должны хорошо понимать, кому Вы продаете комнату. Ваши бывшие соседи в течение 6 месяцев смогут привлечь Вас к ответственности в качестве соответчика, если их жилищные условия в связи с появлением новых жильцов резко ухудшаться.

Не забывайте соблюсти все формальности при продаже, не занижайте стоимость комнаты, учитывайте законные интересы Ваших соседей-собственников недвижимости, обращайте внимание на личность покупателя – тогда сделка по продаже комнаты в коммунальной квартире пройдет максимально безболезненно.

Продажа квартиры – задача непростая. Еще сложнее реализовать одну комнату. В былые времена несколько квадратных метров и дверь, которой можно отгородиться от соседей, считались счастьем. Прошли времена и о коммунальном сосуществовании стали забывать, считая это решение жилищной проблемы забытым пережитком прошлого.

Сегодня каждый рассчитывает на отельную квартиру и соответствующие удобства. Однако в жизни случается всякое, и рынок недвижимости располагает ответом на любой спрос. Комнаты в коммуналках и общежитиях существуют и поныне, поэтому на всяк товар найдется свой покупатель.

Комната в коммуналке – товар необычный и, соответственно, не может реализовываться на основании обычной практики. Поэтому, если есть желание избежать мороки, связанной с подобного рода сделками лучше всего обратиться к профессионалам, которые предлагают срочный выкуп комнат. На их стороне высокие цены и оперативная работа.

Продажа комнаты априори ориентирована на малоимущие слои населения. Контингент покупателей – люди, которые по тем или иным причинам не могут позволить себе приобретение отдельного жилья. Поэтому и стоимость товара будет соответствующей.

Продавая комнату, следует осознать еще и тот факт, что целые поколения успели вырасти в отдельных квартирах и не представляют себе всех «прелестей» совместного использования кухонь и санузлов. Такая сделка однозначно имеет свои нюансы и главный из них – соседи. От их действий зависит успех мероприятия, но важны не только отношения.

Продавцу необходимо знать, что быстро продать комнату у него вряд ли получится, так как прежде придется заручиться согласием всех проживающих в квартире соседей. Правила регламентированы ст.№250 ГК РФ. Отказ необходим в любом случае, независимо от статуса собственников остальных комнат (частные лица или проживающие на муниципальных квадратных метрах).

Абстрагируясь от проблемы совместного сосуществования с соседями, несложно понять, что в остальном продажа комнаты в коммуналке ничем не отличается от реализации обычного объекта недвижимости. Поэтому, планируя это мероприятие, следует ориентироваться на два показателя: цена и сроки.

Оптимальная цена формируется только в случае, когда покупатель будет заинтересован в покупке именно этого объекта. Для комнаты, как и для квартиры в этом ракурсе, важно местоположение, достойный ремонт и приемлемые жилищные условия. Обеспечив эти факторы можно смело просить нужную сумму, но в пределах разумного, не нарушив зыбкую грань рыночного спроса и не затянув продажу.

Рекомендуется также тщательно изучить ценовую политику в этом секторе рынка. Сроки продажи – параметр более сложный. Быстрее, чем услуга, ориентированная на выкуп долей в квартире здесь ничего не работает. Еще поможет правильно организованная пиар-компания, но это мероприятие, скорее всего, окажется довольно затратным.

Оно под силу только профессионалам, выступающим в лице риэлтерских агентств. Если спешки нет, то нет и трудностей. Остается просто отслеживать динамику рынка и ждать наплыва покупателей.

Чтобы продать комнату, ее владелец должен проверить свои права на собственность отчуждаемого жилья. Не следует забывать, что такого рода сделка возможна только при условии наличия приватизационной документации. Остальные соседи по закону имеют преимущества по сравнению с прочими покупателями. То есть, они первые претенденты на комнату.

С чего начать?

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно!

Заранее выясните, кому принадлежат соседние комнаты и как найти этих людей. Бывает так, что истинные собственники фактически давно не проживают в квартире. На их поиски может уйти гораздо больше времени, чем вы планировали.

5. Можно ли продать государству приватизированную комнату в коммунальной квартире?

5.1. Вряд ли государство купит. В бюджете денег на приобретение приватизированных коммуналок не предусмотрено. Продайте кому-нибудь другому.

Вам помог ответ?ДаНет

Стоимость оформления

  1. Паспортов всех лиц, которые будут участвовать в сделке купли-продажи.
  2. Справке о выписке жильцов из продаваемой квартиры.
  3. Извещения с указанием в нем условий продажи, цены.
  4. Документов постороннего лица, если оно будет представлено, как покупатель.
  5. Договора купли-продажи.
  6. Экспликации.
  7. Выписки из БТИ.
  8. Кадастрового плана на отчуждаемое помещение.
  9. Акта приема-передачи помещения.
  10. Правоустанавливающих документов на комнату.
  11. Разрешения от нотариуса на совершение сделки по купле-продаже от соседей.
  12. Разрешения органов опеки при наличии несовершеннолетних собственников в квартире.

После сбора документов можно подать объявление на продажу комнаты, составить договор купли-продажи в регистрационной палате. Далее, нужно дождаться ответа от соседей, то есть выждать 30 дней, после чего предоставить вновь отправленное извещение регистрационной палате.

Как только все формальности будут решены, можно приступить к оформлению сделки, которая ничем существенно не отличается от обычной продажи любой иной квартиры.

Чтобы оформить договор купли-продажи комнаты в коммуналке, продавец и покупатель должны собрать ряд документов.

Продавец предоставляет:

  • паспорт;
  • извещения о продаже соседям (если комната продается 3-му лицу);
  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, приватизации или иной документ);
  • кадастровый план;
  • выписку об отсутствии (или наличии) задолженности за коммунальные услуги;
  • выписку БТИ с экспликацией;
  • справку о лицах, зарегистрированных в комнате;
  • договор купли-продажи;
  • акт приема-передачи.

Кроме того, могут понадобиться документы:

  • при наличии в продаваемой комнате собственника-несовершеннолетнего, недееспособного нужно разрешение ООП на продажу;
  • если комната находится в совместной собственности — нотариально заверенное разрешение второго супруга на продажу;
  • документы о смене фамилии;
  • для заключенного — справка о пребывании в местах лишения свободы;
  • доверенность, если интересы продавца представляет третье лицо.

Покупатель предоставляет:

  • паспорт;
  • при наличии супруга — свидетельство о браке, согласие супруга на приобретение недвижимости, однако если в сделке участвуют оба, согласие не требуется;
  • если комната приобретается на несовершеннолетнего — согласие ООП.

Проверка предоставляемых документов позволяет выявить, нет ли на квартире обременений (это видно в выписке ЕГРН), соответствует ли планировка квартиры той, что указана в технической документации, нет ли в комнате прочих зарегистрированных лиц.

После проверки можно приступать к заключению договора купли-продажи.

К процессу купли-продажи рекомендуется привлечь опытного юриста, нотариуса. Так исключается вероятность совершения мнимой, ничтожной и потенциально опасной сделки.

Оформление справок потребует внесения госпошлины. Так, например, за вписку ЕГРН придется заплатить 300 руб., стоимость кадастрового паспорта (выписки) — 400 руб.

Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, придется вносить изменения в кадастровый паспорт. Нередко при проверке выясняется, что перепланировка грозит разрушением объекта. Тогда придется устранять изменения, и величина затрат возрастет до суммы от 10 тыс. руб.

Если купля-продажа связана с отчуждением имущества несовершеннолетнего, недееспособного, ограниченного в дееспособности, или же коммуналка находится в долевой собственности, нотариальное удостоверение сделки обязательно. При этом уплачивается госпошлина, которая в соответствии со ст. 333.24 НК РФ равна 0,5% от суммы договора, но находится в пределах 300 руб.-20 тыс. руб.

Цена договора

Процент от стоимости квартиры с учетом вычета

Для близких родственников

До 1 млн. руб.

3 тыс. руб. 0,4% от цены договора

3 тыс. руб. 0,2% Х сумму сделки

До 10 млн. руб.

7 тыс. руб. 0,2% Х (цена договора – 1 млн. руб.)

Выше 10 млн. руб.

25 тыс. руб. 0,1% Х (цена – 10 млн. руб.), тариф не более 100 тыс. руб.

23 тыс. 0,1% Х (сумма сделки – 10 млн. руб.), но не более 50 тыс. руб.

Впоследствии переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре. Затраты составят 2 тыс. руб.

Налоговый вычет

Если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет (а в случаях, если комната была подарена, передана по договору приватизации или договору пожизненной ренты с иждивением, получена по наследству — менее 3 лет), продавцом платится налог в размере 13%.

Если выяснилось, что налог платить нужно, можно использовать один из налоговых вычетов:

  • 1 млн. руб.;
  • затраты, связанные с приобретением комнаты (их необходимо подтвердить документально).

Например, если комната ранее была куплена и продается менее чем за 1 млн. руб. в срок ранее чем 5 лет с момента ее покупки, используется налоговый вычет в 1 млн. руб., и налог платить не нужно.

10.1. Если нашли покупателя, составляйте договор КП, но после того, как уведомите соседей – собственников комнат – ст. 250 ГК – у них есть право преимущественной покупки, если в течение 1 месяца не выкупят – можете продавать
После заключения договора и получения кадастрового паспорта – в Росреестр на регистрацию.

Вам помог ответ?ДаНет

7. Если мама продаст комнату в коммунальной квартире, снимут ли её с очереди? Спасибо.

7.1. Наталья
Конечно могут снять с очереди. Не будет оснований считать себя нуждающейся в улучшении жилищных условий

Спасибо, что посетили наш сайт.
Всегда рады помочь! Удачи Вам.

Вам помог ответ?ДаНет

7.2. Если продаст и останется зарегистрированной на проданной жилой площади или купит аналогичное жилье, то не снимут с жилищного учета. В других ситуациях могут снять. В вопросе мало информации для того, чтобы дать полный и правильный ответ.

Вам помог ответ?ДаНет

Только собственники

8.1. Обратиться к нотариусу по вопросу составления договора купли-продажи. Если в квартире несколько собственников, то комната продается с соблюдением преимущественного права выкупа.

Вам помог ответ?ДаНет

8.2. Если у Вас комната выделенная, а не доля, то вы можете самостоятельно составить договор купли продажи. Известить других собственников комнат о продаже и спокойно продать комнату. Можете по составлению договора и извещения обратиться к юристу.

Вам помог ответ?ДаНет

Продавать комнаты могут только непосредственные собственники жилья. Если житель давно находится в коммуналке, но до сих пор не приватизировал квартиру, то у него не получится продать комнату, так как коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью запрещены законодательством.

Первым этапом продажи комнаты в коммуналке будет определение покупателя.

Чтобы оповестить собственников и узнать об их решении по поводу покупки, нужно отправить по почте на их адреса письма-уведомления с условиями сделки. Также возможно привести лично каждого собственника к нотариусу и зафиксировать ответ.

Узнать, кто является собственниками долей коммунальной квартиры, можно с помощью выписки, которую выдают Росреестре.

После получения письма остальные владельцы коммуналки могут:

  • Сообщить о намерении купить долю. В этом случае продавец обязан заключить сделку с изъявившим желание собственником. Если комнату захотели купить несколько владельцев квартиры, то продавец на свое усмотрение выбирает, с кем из них провести куплю-продажу.
  • Проигнорировать предложение. Если хотя бы один из владельцев не отзывается на письмо, то продавец комнаты обязан выждать 30 дней. По истечении этого срока действия игнорирующего собственника воспринимаются как отказ от покупки, после чего можно продавать долю.
  • Написать отказ. Собственники могут в письменном виде отказаться от совершения сделки. При этом если все владельцы зафиксируют отказ, продавец имеет право приступить к поиску сразу после получения отрицательного ответа ото всех собственников.

Обратите внимание, что в коммуналке могут проживать люди по договору социального найма. В этом случае уведомление нужно отправлять в муниципалитет, который предоставил жилье соседям.

Есть способы обойти волокиту. Первый вариант — оформить дарственную на планируемого покупателя, а деньги получить под честное слово. Это рискованная схема, так как новый владелец может не выплатить оговоренную сумму.

Второй вариант — оформить дарственную лишь на маленькую долю от комнаты, а после продать покупателю остальную часть как одному из владельцев коммунальной квартиры. Эта схема более безопасна для продавца, так как по договору купли-продажи у сторон возникают обязательства, подкрепленные юридическими документами.

Оцените статью
Семейные вопросы