На сколько долей можно разделить квартиру

Информация

Как разделить лицевой счет в квартире?

Раздел квартиры на доли чаще всего происходит после развода, но есть и другие варианты. Сама процедура раздела может осуществляться несколькими способами:

  • через соглашение о разделе долей;
  • согласно условиям брачного договора;
  • путем обращения в суд.

Как было сказано выше, общая собственность на квартиру может быть совместной или долевой. Выделение доли – это как раз процесс перехода от одного вида собственности к другому.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Самый простой вариант раздела совместной собственности на доли – подписание соответствующего соглашения. Этот документ – результат договоренностей собственников о разделе имущества. Естественно, что составить соглашение получится только тогда, когда собственники находятся в нормальных отношениях друг с другом и не имеют разногласий относительно долей.

Соглашение о разделе имущества можно заключить с разными условиями. Главное, чтобы в нем были указаны основные положения:

  • данные о том, какое имущество в каких долях закрепляется за каждым из собственников. Это основная информация, которая составляет суть соглашения;
  • информация о сторонах соглашения – паспортные данные и другая информация;
  • права, обязанности и ответственность сторон;
  • предмет соглашения;
  • заключительные положения и порядок решения спорных ситуаций.

Кроме разделения долей после развода, соглашение нужно заключать при покупке жилья за материнский капитал – закон требует обязательного выделения долей на всех членов семьи.

На сколько долей можно разделить квартиру

Если соглашение о разделе имущества заключается обычно после развода, то брачный контракт определяет условия раздела на доли еще в момент заключения брака.

В частности, условиями брачного договора может оговариваться, в какой собственности будет имущество – в долевой (тогда указываются соотношения), в совместной или в индивидуальной. Брачный договор в части раздела имущества будет действовать вплоть до решения всех имущественных споров, поэтому стоит тщательно продумывать его условия заранее.

В реалиях нашей страны этот документ не имеет широкой популярности, так как по мало кто готов думать о разделе имущества еще до заключения брака.

Раздел через суд

Далеко не все супруги могут мирно решить проблему раздела имущества. Обычно разногласия состоят в том, что один из супругов зарабатывал больше и купил квартиру, или кому-то из супругов жилье подарили родственники, после чего оно стало совместной собственностью.

В этой ситуации единственный вариант разделить квартиру – обратиться в суд. В течение 3 лет после развода любой супруг вправе подать иск.

На сколько долей можно разделить квартиру

Суд решает, в каких долях разделить имущество супругов. Как правило, решением суда имущество делится пополам – в равных долях между уже бывшими супругами.

Но если один из собственников считает, что имеет право более чем на половину квартиры, это указывается в исковом заявлении. В отдельных случаях судья, рассмотрев доводы обеих сторон, может разделить квартиру не в равных долях.

Например, Верховный суд рассматривал подобное дело – из 2 миллионов рублей за квартиру супруга заплатила 1,75 миллиона, а супруг – только 250 тысяч. Суд постановил, что режим совместной собственности на квартиру в этом случае не распространяется, а собственность должна быть разделена пропорционально потраченной сумме.

Другой вариант – если один из супругов в рамках судебного разбирательства согласится выкупить долю второго супруга, судья примет и такое решение.

Важно, что после заключения соглашения или решения суда право долевой собственности нужно зарегистрировать. Делается это в отделениях Росреестра или в МФЦ. Нужно будет предоставить соглашение, брачный договор или решение суда, а также документы на квартиру и личные документы.

На сколько долей можно разделить квартиру

Согласно требованиям законодательства, разделить муниципальную квартиру на доли не выйдет – ее собственником является муниципальное образование, а жильцы проживают на основании договора социального найма.

Если же разделить жилье как-то нужно, то есть несколько вариантов:

  • отказаться от этой квартиры и подобрать 2 другие муниципальные квартиры. Это невозможно на практике – у муниципалитетов свободного жилья обычно нет (кроме маневренного фонда), тем более соответствующего по метражу;
  • один из жильцов выписывается из квартиры и съезжает с нее. По договоренности другой жилец выплачивает ему компенсацию. Минус тут в том, что такую сделку не получится оформить официально;
  • приватизировать квартиру, которую затем разделить – по соглашению или через суд.

На практике чаще всего применяется последний способ – он не требует каких-то серьезных затрат, а плюсом является то, что квартира в результате будет полноценной собственностью жильцов.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

При оформлении ипотечного кредита само купленное жилье остается в залоге у банка – распоряжаться им по своему усмотрению жильцы не смогут до момента полной выплаты кредита. При этом, если кредит оформляется семьей, супруги становятся созаемщиками, обычно в договоре прописываются равные обязанности по уплате взносов по ипотеке.

В случае развода банк просто разделит платеж по ипотеке и будет высылать равные требования обоим бывшим супругам. При этом бывает так, что один из супругов зарабатывает намного больше, чем другой. Аналогичные проблемы возникают, если созаемщики вообще не являются родственниками.

В этой ситуации некоторые банки позволяют прописать в договоре разные доли собственности на ипотечное жилье, а также разные доли в ежемесячных взносах по ипотеке. Но стоит понимать – если один из созаемщиков перестанет платить, банк будет требовать всю сумму от второго заемщика.

Если прописать при необходимости разные доли в договоре ипотечного кредитования, это позволит избежать в будущем множества проблем с разделом имущества.

Законодательством в сфере поддержки семей, которое вводит понятие материнского капитала, устанавливается правило: если материнский капитал используется для улучшения жилищных условий, то в недвижимости нужно выделить доли для обоих родителей и всех детей.

Это действует и когда материнский капитал прибавляется к собственным средствам, и когда он идет на погашение ипотечного кредита (во втором случае получатель капитала обязуется выделить доли после снятия обременения с жилья).

Важно, что доли на супругов и детей нужно выделять от всей площади жилья (а не только той, которая приходится на сумму материнского капитала). Верховный суд принял решение о том, что такая недвижимость делится между всеми в равных долях.

Выделить доли при покупке жилья за средства материнского капитала нужно в течение 6 месяцев (если право собственности не регистрируется сразу на всех при покупке жилья).

При этом закон требует предусмотреть возможность дальнейшего уменьшения размера долей – если в семье родится еще один или несколько детей, на них тоже нужно будет оформлять доли.

В случае с материнским капиталом выделять доли на детей и супруга можно через соглашение, обращение в суд или договор дарения долей. При этом юристы отмечают ряд проблем у последнего варианта и рекомендуют выделять доли через соглашение.

Раздел совместной собственности может быть добровольным (путем заключения письменного соглашения или брачного договора) или судебным. Не нужно думать, что юридическая сила брачного договора или соглашения меньше, чем судебного решения – они подлежат обязательному исполнению (при соблюдении требований к форме и содержанию документа).

На сколько долей можно разделить квартиру

Преимущества добровольного способа раздела совместной собственности – возможность поделить все по своему усмотрению, прийти к справедливому и правильному решению с учетом пожеланий и потребностей мужа и жены, избежать хлопотного и длительного судебного процесса.

Брачный договор

Муж и жена – как совладельцы имущества – имеют право разделить его в любое время (до регистрации брака, во время семейной жизни или уже после развода), а также определить порядок раздела в будущем. Проще и удобнее всего сделать это с помощью добровольного заключения брачного договора – письменного и нотариально удостоверенного документа.

К сожалению, в нашей стране не пользуется большой популярностью такой документ, как брачный договор. А ведь с его помощью супругам намного легче сформулировать и выполнить имущественные договоренности, тем самым избежать неприятных споров и хлопотных судебных разбирательств. С помощью брачного договора супруги могут поделить квартиру на доли по своему усмотрению, не поровну, а например, 1 к 3 или в любых других пропорциях. Отсутствие брачного договора в большинстве случаев приводит к судебному процессу и разделу совместной собственности на равные доли.

Заключать брачный договор следует до регистрации брака, в браке или перед расторжением брака. В большинстве случаев заключение брачного договора вызвано именно покупкой ценного имущества, например, недвижимости.

Брачный договор может предусматривать один из трех режимов супружеской собственности:

  1. совместная – все нажитое супругами имущество принадлежит обоим супругам на равных основаниях;
  2. долевая – все имущество делится на доли (причем доли не обязательно должны быть равными);
  3. раздельная – имущество принадлежит либо мужу, либо жене — по праву личной, а не общей собственности.

Брачный договор может содержать другие условия, например, порядок пользования общей или раздельной собственностью, порядок раздела имущества в случае развода.

Соглашение

Еще один способ добровольного и благополучного разделения права собственности на квартиру – составить письменное соглашение. Этот документ должен содержать перечень совместного имущества мужа и жены и способ его раздела. Если с помощью соглашения супруги решили поделить имущество, например, квартиру, на доли, нужно указать размеры долей, порядок пользования долями, порядок выдела долей в натуре (если он возможен).

Соглашение о делении имущества обязательно нужно нотариально заверить, в противном случае оно останется недействительным. Если в соглашении предусмотрен раздел недвижимого имущества на доли, подписанное и нотариально удостоверенное соглашение следует зарегистрировать в Росреестре.

Судебный раздел

Раздел квартиры на несколько долей

Не всегда супруги могут мирно договориться о разделе имущества, в таком случае не остается ничего другого, кроме обращения в судебную инстанцию. Подать иск о разделе квартиры на доли может один из супругов – по месту проживания второго супруга.

Судебный раздел

  • Данные о судебном органе, в который подается иск;
  • Данные о супругах (Ф.И.О., место проживания);
  • Данные о детях (Ф.И.О., дата рождения, место проживания);
  • Данные о браке (когда брак зарегистрирован и/или расторгнут);
  • Перечень общего имущества (в том числе, квартиры) с указанием режима собственности — совместной или долевой, со ссылками на правоустанавливающие документы;
  • Требования о разделе имущества (квартиры) с указанием желаемого способа раздела;
  • Перечень приложений (документов, подтверждающих указанные в иске обстоятельства);
  • Дата;
  • Подпись.

Право долевой собственности

Причины появления долевой собственности на жилую площадь следующие:

  • объект недвижимости перешел в наследство сразу нескольким физическим лицам;
  • в приватизации недвижимого объекта принимали участие все физические лица, которые были в нем ранее зарегистрированы;
  • квартиру подарили сразу нескольким физическим лицам.

В таких ситуациях раздел жилой площади становиться сложной процедурой, в которой есть множество своих нюансов. Чтобы квартиру можно было поделить на доли, она должна соответствовать следующим параметрам:

  • иметь статус жилого помещения после раздела;
  • соответствовать всем техническим требованиям для жилого помещения;
  • не утратить своей первоначальной стоимости;
  • не ограничивать права владельцев квартиры на свою долю;
  • в помещении должен быть отдельный вход для каждого вторичного объекта недвижимости;
  • в каждом помещении должна быть возможность отдельно поставить сантехнику и оборудовать кухню;
  • в отделенный объект недвижимости должна быть возможность отдельно подключить ресурсы энергообеспечения (газ, электричество и воду);
  • отделенный объект недвижимости должен иметь площадь не менее той, которая установлена законодательством.

Идеальная доля – это право на жилье, но не физическую его часть, при котором каждый собственник такой доли имеет право на часть жилой недвижимости, но не может стать ее полным хозяином. По сути, каждый из владельцев части помещения может жить в нем и распоряжаться своей долей, при этом, не нарушая прав других собственников.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Согласно данным официальной статистики, для покупки однокомнатной квартиры жителю Москвы придется откладывать все свои доходы в течение 6 лет. Поэтому обзавестись своим жильем – одна из главных целей жителей России до тех пор, пока квартирный вопрос не будет снят с повестки дня.

право на жилье

Из-за дороговизны жилья единственным выходом для многих семей становится покупка доли квартиры. С точки зрения покупателя покупка доли мало чем отличается от покупки «целой» квартиры. Однако оформить и продать долю не так просто – сначала ее нужно выделить.

Выдел долей квартиры чаще всего связан с разводом супругов. Другие случаи – выделение долей для родственников, детей и в других случаях.

С юридической точки зрения следует различать 2 вида общей собственности в квартире:

  • совместная – оба собственника имеют равные права на имущество. В основном, это совместная собственность супругов на жилье;
  • долевая – для каждого собственника определяется его доля (в количественном выражении).

Эти виды собственности имеют определенные отличия. Так, юридически право собственности – это право на владение, пользование и распоряжение имуществом.

При совместной собственности каждый из супругов может распоряжаться своей половиной имущества, но с согласия другого супруга.

Кроме того, в случае совместной собственности не определяется размер доли. Но, например, для целей налогообложения оба собственника считаются равноправными.

В случае же долевой собственности за каждым собственником закрепляется определенная часть стоимости имущества. Налог тут начисляется пропорционально доле владения, долю при желании можно продать, обменять или сдать в аренду. Другими словами, у доли есть все атрибуты права собственности.

Законодательство не определяет максимально возможное количество долей в квартире. Так как тут действует принцип свободы распоряжения собственностью, делить квартиру можно на любое количество долей.

Разумеется, вряд ли кто-то будет покупать 1/1000 долю квартиры с благими намерениями. Покупка слишком маленькой доли, как правило, связана с желанием покупателя «выжить» остальных владельцев, вынудив их продать оставшиеся доли за бесценок.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Прежде всего – определим понятия. Право собственности может быть индивидуальным (личным) или общим. Общая собственность бывает совместная (когда доли владельцев не выделены) и долевая (когда каждый владелец обладает конкретной долей совместного имущества).

Согласно п.1 ст. 245 ГК РФ, раздел совместного имущества на доли происходит поровну между всеми собственниками.

Неравными доли могут быть в следующих случаях:

  • заключение собственниками добровольного соглашения, по условиям которого доли не равны;
  • переход права собственности на долю от одного совладельца – к другому (например, по наследству, по договору дарения, обмена);
  • изменение количества собственников;
  • внесение одним из собственников улучшений, благодаря которым стоимость имущества возросла.

На первый взгляд, всё кажется просто: недвижимость поделена на доли – не только в реальной жизни, но и по документам, каждому из супругов принадлежит отдельная доля, например одна комната в двухкомнатной квартире. Какие проблемы могут возникнуть?

image

Прежде всего, возникает сложность пользования совместной собственностью после развода.

Например, двухкомнатная квартира принадлежит супругам на праве совместной собственности. Однако комнаты в квартире имеют разную площадь – 12 и 18 м. кв. После развода жена запрещает мужу пользоваться большей комнатой и устанавливает ограничения в пользовании санузлом, кухней, коридором, лоджией. Это, конечно, является нарушением его права собственности. Можно ли поделить квартиру на доли и установить порядок совместного пользования жильем?

После того, как квартира перешла в долевую собственность супругов, повторный раздел квартиры при разводе производиться не будет.

Муж и жена, которые стали владельцами долей в некогда совместной квартире, имеют право пользоваться жильем вместе. Если в соглашении или судебном решении был определен порядок пользования жилищем, необходимо соблюдать данный порядок.

Владелец доли в квартире имеет право ее продать, обменять, подарить, сдать в аренду. Однако обязательно нужно согласовать сделку с другими совладельцами. Необходимо помнить также о праве преимущественной покупки, которым наделен владелец другой доли – следует уведомить его о решении продать долю, и лишь если на протяжении месяца после получения уведомления он не изъявит желания приобрести ее, можно оформлять договор купли-продажи с другим покупателем.

Если у совладельцев квартиры возник спор относительно порядка пользования совместной долевой собственностью, следует обратиться в суд для его разрешения.

Начнем с конца. Поскольку Ваша дочь является собственником доли в квартире, то она имеет право распоряжаться принадлежащей ей долей по своему усмотрению. Это значит, что она может ее продать (но с учетом ограничений в том, что первое (преимущественное) право приобретения доли будет за Вами), подарить, заложить, завещать и т. д.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

При продаже доли в квартире у Вас есть первостепенное право ее купить по цене и на условиях, выставляемых дочерью. Если Вы откажетесь покупать долю на предложенных условиях или не ответите на предложение в течение 30 дней с даты получения уведомления от дочери, то долю она вправе продать любому лицу, но на тех же условиях, что предлагала Вам.

Если вы обоюдно придете к решению о том, что дочь Вам продаст свою долю, то стоимость доли Вы определяете самостоятельно. Она может быть любой, но с единственной оговоркой: стоимость должна быть реальной.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости на сегодняшний день очень близка к рыночной стоимости, а иногда и превышает ее. Для оценки рыночной стоимости доли рекомендую обратиться к профессиональному оценщику, который произведет независимую оценку. Любые сделки с долями недвижимости подлежат нотариальному удостоверению, поэтому для оформления договора необходимо будет обязательно обратиться к нотариусу.

Таким образом, в результате ваших с дочерью сделок Вы станете единоличной собственницей квартиры, а дочь получит от Вас денежную сумму. И не забудьте в договоре прописать условие о снятии с учета дочери и ее несовершеннолетнего ребенка.

На сколько долей можно разделить квартиру

Согласно п.1 ст. 245 ГК РФ, раздел совместного имущества на доли происходит поровну между всеми собственниками.

Например, двухкомнатная квартира принадлежит супругам на праве совместной собственности. Однако комнаты в квартире имеют разную площадь – 12 и 18 м. кв. После развода жена запрещает мужу пользоваться большей комнатой и устанавливает ограничения в пользовании санузлом, кухней, коридором, лоджией. Это, конечно, является нарушением его права собственности. Можно ли поделить квартиру на доли и установить порядок совместного пользования жильем?

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Как происходит раздел квартиры, когда она находится в ипотеке?

Если маткапитал используется при покупке жилья по договору долёвки и/или в ипотеку, то обязанность по наделению долями членов семьи возникает у владельца объекта только после того, как строительство завершено, а кредит полностью погашен.

Выделение долей детям (супругу) должно произойти в течение 6 месяцев с момента снятия банковского залога с жилья. В подавляющем большинстве случаев бумага о наделении членов семьи долями требует нотариального удостоверения.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Как замечает юрист ООО «БК-Недвижимость» Евгения Свинтаржицкая, при наделении долями детей может использоваться не только договор дарения, но и соглашение о разделе имущества. При этом второй супруг выступает не только от своего имени, но и от имени детей.

О том, что вся многоходовая процедура наделения членов семьи долями умещается в одном документе, говорят и нотариусы. По их словам в этом случае составляется единый документ – сложное соглашение, по которому супруг наделит долями в праве и детей и второго супруга с одновременным определением правового режима имущества супругов.

Около года назад Департамент налоговой и таможенной политики Минфина России издал письмо N 03-05-06-03/59079 в котором фактически рекомендовал нотариусам брать минимальную плату за оформление бумаг на наделение долями в квартирах, купленных за маткапитал. Как замечают екатеринбургские риэлторы, указанные услуги нотариусов в последний год действительно стоят достаточно умеренно.

Сегодня на практике стоимость соглашения об оформлении в общую долевую собственность жилья, купленного с использованием маткапитала, складывается из следующих частей: тариф – 500 руб., техническая работа – 4 880 руб., тариф по определению правового режима имущества супругов дополнительно 500 руб. (цены и тарифы актуальны на ноябрь 2017 года).

Некоторые екатеринбуржцы с удивлением обнаружили, что воспользовавшись маткапиталом при покупке жилья, они оказались в ловушке. Риэлторы рассказали о нескольких случаях, когда горожане были готовы даже вернуть маткапитал Пенсионному фонду, лишь бы не наделять детей долями. Подобные ситуации возникали, когда семья решала переехать в другой регион или за границу.

Ведь если дети получают доли в квартире, то продать её можно будет только с разрешения органов опеки. Если семья намерена купить жильё в другой стране, то разрешение на продажу квартиры в Екатеринбурге она гарантированно не получит. Даже при переезде внутри страны договорится с «опекой» получается не всегда.

Один из супругов также имеет право выкупить часть квартиры и оставить ее за собой полностью.

В случае, когда объект недвижимости был приобретен за материнский капитал, он будет разделен на доли между всеми членами семьи. Также собственность на приобретенную квартиру можно сразу же оформить на детей. В таком случае, при разводе супруги не будут иметь на нее никаких прав.

В случае развода, когда квартира поделена между всеми членами семьи, каждый из них получить в свою часть в размере той, которая установлена в правоустанавливающих документах.

Если родители дадут меньшую сумму для покупки квартиры, нежели та, которая установлена материнским капиталом, жилье будет оформлено на детей.

Если объект недвижимости был приобретен на условиях социального найма, то права собственности на него можно оформить через приватизацию.

В таком случае, владельцам квартиры необходимо обратиться в соответствующие органы за договором о приватизации. В нем будут прописаны размеры долей каждого из участников договора. Право собственности возникнет в тот момент, когда этот договор официально зарегистрируют в Росреестре.

После того, как объект недвижимости зарегистрируют, его раздел на доли может происходить следующим образом:

  • каждый владелец получит долю в размере, которая прописана в договоре;
  • для совместной формы владения будет осуществлен равный раздел на доли.

В любом случае, при разделе квартиры на доли необходимо обращаться за консультацией к юристам и в судебные органы. Это процесс, в котором есть множество нюансов и не один из них нельзя упустить.

Когда можно сэкономить на нотариусе?

По закону в нотариальном удостоверении нуждаются сделки с долями. При «разделении» квартиры, купленной за маткапитал, бывает несколько ситуаций, когда в Росреестр можно подать бумаги, не заверенные нотариусом. Это, например, возможно, если при покупке жилья использовался ТОЛЬКО маткапитал, и родители из своих средств ничего не доплачивали.

Ещё один вариант, когда владельцы квартир могут не обращаться к нотариусу – если в семье только один родитель.

На сколько долей можно разделить квартиру

В Екатеринбурге семьи, купившие квартиру с использованием маткапитала, иногда пользуются определёнными приёмами, чтобы обойти нотариуса. Например, если квартира приобретена на одного супруга, то второй супруг пишет отказ от своей доли. Отказ удостоверяется нотариально, это стоит сравнительно недорого.

Как пояснили представители Нотариальной палаты, в разных субъектах РФ практика складывается по-разному. В Свердловской области фактически действует правило, что супруг может отказаться от доли, которая ему причитается в той части, которая была приобретена за маткапитал, а вот отказаться от права собственности на совместно нажитое имущество законодатель возможности человеку не предоставил.

То есть если при покупке использован не только маткапитал, но и средства семейного бюджета, то совсем отказаться от доли в ней супруг не может. При этом если на момент наделения долями ребёнок супругов, купивших квартиру за маткапитал, достиг совершеннолетия, он вправе отказаться от доли. Запрет касается только родителей.

Условия выдела долей из совместного супружеского имущества

  • в ходе судебного разбирательства;
  • через брачный договор;
  • по общему соглашению о разделе объекта недвижимости.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Не редки те ситуации, когда объект недвижимости делят между собою супруги во время совместного проживания или бракоразводного процесса. Для того чтобы процесс раздела прошел без лишних скандальных разбирательств, между супругами подписывается брачный контракт, который заверяют нотариально. В данном документе можно установить такие виды собственности:

  • долевая;
  • совместная;
  • индивидуальная.

В таком документе также могут быть прописаны доли для супругов и их детей.

В самом заявлении в суд необходимо указать следующую информацию:

  • данные судебного органа, к которому будут подавать обращение;
  • данные всех физических лиц, которые будут участвовать в судебном разбирательстве;
  • данные об объекте недвижимости, который будут делить;
  • причины, по которым происходит раздел квартиры на доли;
  • дату и подпись истца (истцов);
  • пакет документов, который необходимо приложить к данному заявлению.

Чтобы подать заявление в суд на раздел квартиры на доли, необходимо собрать пакет следующих документов:

  • все документы, которые устанавливают права собственников на объект недвижимости;
  • документ с фиксацией уплаты государственной пошлины;
  • технический паспорт объекта недвижимости для раздела;
  • заключение независимой экспертизы про возможность раздела квартиры.

Если объект недвижимости находиться в совместной собственности, то доли всех ее владельцев определены. Если он находиться в долевой собственности, то в таком случае их необходимо определять самостоятельно.

Вариант совместной собственности может возникнуть между супругами, между владельцами дачных кооперативов или же фермерских хозяйств.

В других ситуациях необходимо определять размер частей каждого претендента и оформлять вариант долевой собственности.

В самом соглашении необходимо указать следующую информацию:

  • личные данные сторон;
  • объект, для которого заключается соглашение;
  • обязанности и права всех сторон соглашения;
  • процедура разрешения споров по этапам;
  • положения о введении в действие соглашения и порядок его расторжения.

В статье 254 Гражданского Кодекса РФ установлены правила, которые необходимо соблюдать при выделении долей:

  • выделить долю можно только в том случае, если размеры частей для других собственников определены;
  • если доли выделяются из общего имущества, при других неименных обстоятельствах, которые предусмотрены законом, они должны быть равными.

Каждый владелец доли имеет право потребовать ее выделить в натуре. Если сделать это невозможно, то владельцы других частей квартиры обязаны выплатить ему компенсацию в размере этой доли. Когда они это сделают, владелец части квартиры, получивший за нее компенсацию, утратит права собственности на нее.

Как мы выяснили выше, выделение доли в натуре означает, что собственник получит официальное право владения, использования и распоряжения на отдельную комнату. Это поможет, в том числе и для более простой продажи, сдачи в аренду, разрешения конфликтных ситуаций с другими собственниками.

На сколько долей можно разделить квартиру

Главная проблема выделения доли в натуре – то, что в квартирах практически не бывает одинаковых или равнозначных комнат. Другими словами, сложно разделить пополам двухкомнатную квартиру с комнатами в 17 и 13 квадратных метров.

Поэтому Гражданский кодекс РФ устанавливает правило – если из-за особенностей квартиры выделить точно соответствующее доле собственника помещение невозможно, вводится механизм компенсаций.

Если выделенная в натуре комната меньше, чем доля ее владельца – он получает право на компенсацию за недополученную площадь, и наоборот. Закон не устанавливает конкретных правил расчета – предполагается, что разницу можно выплатить и другим эквивалентом по договоренности.

Иногда бывает, что доля конкретного владельца слишком маленькая, или же владелец не заинтересован в реализации своих прав, по решению суда ему будет присуждена компенсация даже без его согласия.

Как и в случае с разделом имущества на доли, выделение доли в натуре тоже можно произвести через соглашение или обратившись в суд.

Если все владельцы остальных долей согласны с выделением доли, то обращаться в суд нет необходимости – выделение доли оформляется соглашением. Этот документ более сложный, чем соглашение о разделе имущества:

  • подписывается всеми собственниками квартиры;
  • заверяется нотариусом;
  • подлежит регистрации в Росреестре – как само соглашение, так и непосредственно изменение соотношения частей в оставшемся имуществе.

Соглашение о выделении доли в натуре должно, кроме стандартных реквизитов документа, содержать такую информацию:

  • данные о долях всех владельцев квартиры;
  • данные правоустанавливающих документов всех владельцев;
  • отсутствие взаимных материальных претензий по факту заключения соглашения;
  • данные о наличии или отсутствии обременений;
  • срок, в течение которого все участники соглашения должны зарегистрировать изменения в Росреестре.

После того, как соглашение будет подписано и зарегистрировано в Росреестре, выделенная в натуре доля станет полноценной собственностью.

Достичь соглашения удается не всегда, так как суммы компенсаций за «несовпадающие» метры – величина спорная. Если стороны не достигли компромисса, остается только обратиться в суд.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Подает иск тот, кто планирует выделять свою долю в натуре. В исковом заявлении нужно указывать такую информацию:

  • информация об объекте недвижимости (квартире);
  • техническое обоснование возможности выделить долю в натуре (чтобы она соответствовала требованиям);
  • сумму компенсации (и указать, как она формируется);
  • просьба к суду осуществить процедуру выдела.

К исковому заявлению нужно будет приложить документы – технический паспорт помещения, заключение экспертизы о возможности выделить долю в натуре.

После того, как суд примет решение, можно обращаться в Росреестр для государственной регистрации права собственности на выделенную в натуре долю квартиры.

В законе не сказано, сколько конкретно нужно выделять. То есть теоретически можете выделить один метр, чтобы эту долю впоследствии нельзя было выделить в натуре и продать. А можете разделить квартиру на равные части и всем выделить одинаковые доли, в вашем случае — по 1/4.

Нотариусы рекомендуют выделять доли в размере, не меньшем, чем размер вложенного материнского капитала. Такой же позиции придерживаются и суды. Допустим, у вас квартира 45 кв. м, которая стоит 4 млн рублей. Вы вложили в нее материнский капитал в размере 450 тысяч, это 11,25% от стоимости квартиры. Остальные средства были вашими с супругой общими и в разделе не участвуют.

В соглашении о выделении долей это число нужно написать в долях. Чтобы не заниматься сложными вычислениями, число можно округлить. Например, для квартиры 45 кв. м один метр в долях — это 1/45. Нам нужно выделить не меньше 1,3 м, поэтому округляем до двух метров — в долях это 2/45. Указываем в соглашении, что обоим детям и жене выделяем по 2/45, ваша доля — тоже 2/45, а в совместной собственности остается 37/45.

В качестве помощника при подсчетах можете использовать калькулятор дробей.

В нашем примере с квартирой 45 кв. м это будет выглядеть так: доли детей — по 2/45 каждому, а в совместной собственности у вас с супругой остается 41/45.

Этот вариант не подойдет, если квартира оформлена на обоих супругов в долях. При сделках с долевой собственностью нотариус обязателен. Но это не ваш случай.

Вы нарушаете данное вами нотариальное обязательство о выделении долей.

Если прокуратура проведет проверку, вас могут обязать выделить доли по суду, вернуть государственные средства пенсионному фонду или привлечь к ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве.

Если решите продать квартиру без выделения долей, сделку могут признать недействительной в части невыделенных детских долей, как, например, произошло в Челябинске.

Также супруга может подать иск и обязать вас выделить ей и детям доли. Примеры таких судебных решений тоже есть.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Если происходит расторжение брака, супругам гораздо проще разделить квартиру, уже поделенную на доли. После развода супруги останутся владельцами долей, которыми владели в браке.

Например, муж и жена купили квартиру и оформили долевое право собственности: согласно правоустанавливающим документам, мужу принадлежит 1/3, жене – 2/3 квартиры. После развода квартира будет принадлежать им на тех же условиях – устраивать «передел» не нужно.

Каждый совладелец может потребовать выдела принадлежащей ему доли из совместной собственности.

Однако по отношению к недвижимому имуществу существует ряд условий, которые должны быть соблюдены для выдела доли в натуре:

  • после выдела долей жилище должно сохранить статус жилого помещения;
  • после выдела долей жилище должно оставаться технически полноценным и может в дальнейшем быть использовано по прямому назначению;
  • после выдела долей стоимость недвижимого имущества не будет снижена;
  • выдел доли не ущемляет прав остальных совладельцев жилья;
  • недвижимое имущество делимо.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Не так просто соблюсти указанные условия. Жилой дом еще можно переоборудовать так, чтобы части имели отдельные входы и отдельные помещения санузла, кухни. Квартиру, как правило, переоборудовать нельзя. Можно «закрепить» за каждым владельцем отдельную комнату (при этом квартира должна быть как минимум двухкомнатной (если она делится на две доли), комнаты должны быть приблизительно равными по площади, не смежными). Порядок пользования общими помещениями – ванной, туалетом, кухней, лоджией, коридором – определяется между совладельцами устно или письменно.

Оцените статью
Семейные вопросы