Соглашение супруга на продажу квартиры

Информация

Распоряжение совместной собственностью

Семейным кодексом Российской Федерации установлено, что общей является вся нажитая в официальном браке собственность. При этом право собственности у супругов равное, независимо от уровня дохода каждого из них и личных финансовых вложений. Единственным исключением считается имущество, которое было подарено одному из супругов.

Оно разделу не подлежит и прав у второго супруга на него нет никаких. Если на имя мужа или жены был подарен дом, квартира или прочий объект недвижимости, в который впоследствии была вложена крупная сумма из общего бюджета, то решением суда такое имущество может быть признано общим. На его продажу согласие супруга потребуется даже после развода.

Рассмотрим детальнее, когда нужно согласие супруга на продажу недвижимости, какие документы необходимы, заверяются ли они нотариально и куда требуется обращаться.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа >

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

При официальном браке нельзя приобрести личное имущество. Все, что будет куплено одним, будет считаться общим, совместно нажитым имуществом. Поэтому при покупке квартиры также требуется согласие от второго супруга.

Даже если муж берет ипотеку, а залогом выступает его личное имущество, согласие от жены потребуется. Так как она будет выступать созаемщиком по кредиту. И в случае неспособности мужа выплатить долг, ей придется его оплачивать. Именно поэтому без подобного бланка оформить покупку нельзя.

Соглашение супруга на продажу квартиры

ВНИМАНИЕ! При отсутствии согласия супруга на продажу сделка будет зарегистрирована.

НО! В ЕГРН -единый государственный реестр недвижимости будет внесена запись «об оспоримости сделки» .

В статье 35 СК РФ сказано, что любые действия с имуществом, которое принадлежит или будет принадлежать обоим супругам совершаются с согласия мужа/жены. В то же время, предполагается, что согласие получается автоматически, хотя фактически, это далеко не всегда происходит именно так.

На практике, если квартира приобретается одним из супругов, почти всегда нужно согласие второго супруга, даже если он действительно в курсе предстоящей сделки и не имеет ничего против. Это элемент подстраховки, на случай возможного судебного разбирательства.

Дело в том, что доказать, что второй супруг действительно знал (или не знал) о сделке очень сложно и если дело доходит до суда, возможно длительное рассмотрение и огромное количество проблем. В первую очередь – для продавца. Потому, логично, большинство продавцов требует нотариально заверенное согласие в обязательном порядке.

Банки требуют такое согласие практически всегда. Даже если по всем данным оно вроде, как и не нужно. Это связано с банковскими рисками и финансовые организации всегда стремятся их минимизировать всеми доступными способами.

Согласие может не требоваться в некоторых случаях:

  • Заключен брачный контракт. Данный документ регулирует права и обязанности супругов в достаточно произвольном порядке. Если в нем четко прописан пункт, что все, что приобретается в браке, автоматически становится личной собственностью одной из сторон контракта, то согласие второй стороны не требуется.

Сам факт наличия брачного контракта еще ничего не знает. В нем могут быть указаны различные пункты и не всегда они действительно касаются имущественных споров. Продавец должен изучить такой контракт и уже на основании полученной информации принимать решение, достаточно ли ему будет самого контракта или все равно нужно дополнительно требовать согласия второй стороны.

  • Есть доверенность на ведение дел от лица второго супруга. В некоторых семьях супруг или супруга дают своей второй половине генеральную доверенность на ведение всех дел от его/ее лица. При таком уровне доверия со стороны мужа/жены согласие также не требуется. Нужно учитывать, что, как и в случае с контрактом, в доверенности должен присутствовать соответствующий пункт, регулирующий действия с существующей и/или будущей собственностью любой из сторон.
  • Квартира приобретается за счет личных средств, полученных в наследство или дар. Денежные средства полученные в качестве наследства или в дар обычно считаются личным имуществом одного из супругов. Второй не имеет права на них претендовать никоим образом. Если принято решение приобрести жилье за счет таких средств, согласие также может не требоваться. Другое дело, что очень сложно доказать, какие именно деньги использовались при покупке. Так что, зачастую и в этом случае требуют согласия.

Разрешение супруга на покупку квартиры оформляется нотариально. Это гарантия того, что вторая сторона действительно понимает, зачем совершается операция, что будет являться ее результатом и так далее. Сама процедура оформления не сложная, однако может занять некоторое, пусть и небольшое время.

Порядок действий

  1. Определить, требуется ли согласие супруга на покупку квартиры в данном случае. По возможности, такой документ лучше оформлять вне зависимости от сложившейся ситуации. Для подстраховки.
  2. Обсудить с мужем/женой предполагаемую сделку, если это по какой-то причине не было сделано заранее.
  3. Составить согласие (необязательный пункт, можно сделать это непосредственно у нотариуса).
  4. Выбрать подходящую нотариальную контору для заверения документа. Учитывая тот факт, что это сможет сделать любой нотариус, выбирать стоит преимущественно по удобству их расположения и расценкам.
  5. Оплатить услугу.
  6. Предоставить квитанцию об оплате (при условии, что оплата производилась не на месте).
  7. Предоставить готовое согласие или составить его у нотариуса.
  8. Дождаться заверения.
  9. Забрать документ и продолжить оформлять покупку квартиры.

Согласие оформляется очень быстро, для него потребуется лишь:

  • Паспорта супругов.
  • Свидетельство о заключении брака.
  • Брачный контракт (при наличии).

Брачный контракт нужен для того, чтобы нотариус смог проверить, не будет ли заверение им данного конкретного согласия на покупку квартиры противоречить условиям, указанным в контракте. Последний, в подобной ситуации, является более приоритетным документом и согласие не должно вступать с ним в конфликт.

Заметим: согласие супруга на продажу квартиры обязательно не всегда.

В российском праве собственность на имущество может быть личной или общей. Общая собственность – принадлежность имущества нескольким собственникам.  Последняя, в свою очередь, разделяется на  долевую собственность и совместную собственность.

Соглашение супруга на продажу квартиры

Совместная собственность супругов  – это вид общей собственности, который возникает в случаях прямо установленных в законе:  Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (п.1 статьи 256 Гражданского кодекса РФ).

Собственник обладает тремя правами – владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Этот набор прав в равной степени  относится и к каждому из участников общей собственности, и значит, к каждому из  супругов, которым на праве совместной собственности принадлежит недвижимое имущество – квартира, загородный дом, офис и т.д.

В отличие от распоряжения долевой собственностью (долей квартиры), совместной собственностью вправе распорядиться каждый из сособственников (пункт 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ). Например, собственник доли квартиры вправе распоряжаться только своей долей, а супруг вправе распоряжаться всем имуществом, являющимся совместной собственностью.

С целью соблюдения прав и интересов обоих супругов, как собственников общего имущества,  распоряжение совместной собственностью супругов регулируется специальной нормой закона — статьей 35 Семейного кодекса РФ, которая требует обязательное нотариальное  согласие второго супруга для распоряжения недвижимостью (продажа, аренда и т.д.).

Установленное требование относится именно к распоряжению совместной собственностью. По этому, при подготовке к покупке у физического лица квартиры, загородного дома, офиса и иной недвижимости необходимо установить является ли недвижимость совместной собственностью и кто может дать согласие на совершение сделки.

Не редки ситуации, когда человек состоит во втором браке, а квартира куплена в первом. Согласие на продажу следует получать у супруги по первому браку, т.к. у нее возникла общая совместная собственность на купленную в браке квартиру.

Соглашение супруга на продажу квартиры

Как правило перед сделкой выясняется, что бывшие супруги в конфликте, или не оформили документы и т.д.

Иногда, купленное в браке имущество не подлежит разделу. Для установления этого обстоятельств  поможет статьи 256 Гражданского кодекса Российской Федерации,  и статьи 33-37 Семейного. В частности, по правилам пункта 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Для продажи квартиры, офиса и иного недвижимого имущества, являющегося собственностью одного из супругов, получение согласия второго супруга не требуется.

Установление статуса «совместной собственности супругов»  в отношении имущества физических лиц потребует совместного анализа всей совокупности документов, в том числе и о заключении (расторжении) брака, о наличии брачного договора и его условий  и т.д.

Дело в том, что купленная в браке недвижимость (квартиры, загородные дома, офисы, магазины, машино места и т.д.), в России, как правило, регистрируется на имя одного из супругов. В России так принято, хотя сейчас ситуация меняется и супруги все чаще устанавливают на квартиры, дома, офисы и другую недвижимость долевую собственность.

2.1. В самом договоре этот пункт не является обязательным. Тем более, что у Вас имеется заверенное у нотариуса согласие.

Вам помог ответ?ДаНет

3.1. Распоряжение совместной собственностью супругов возможно только по обоюдному согласию, поэтому если гараж капитальный, то потребуется нотариальное согласие супруга на продажу.

Вам помог ответ?ДаНет

4.1. В договоре купли-продажи согласие супруга на отчуждение недвижимости указывать не нужно. Данное согласие (оригинал копия) сдается в Росреестр со всем остальным пакетом.

Вам помог ответ?ДаНет

5.1. Проще продавцом указать обоих.

Вам помог ответ?ДаНет

Разрешение на продажу квартиры, если собственник жена

Согласие супруга необходимо получить продавцу для проведения купли-продажи в следующих случаях:

  • если недвижимость куплена в браке;
  • при совместной выплате ипотеки;
  • когда она была получена путём мены на другое совместное имущество;
  • если брачный договор установил совместное владение объектом.

От мужа или жены покупателя квартиры разрешение на подписание соглашения о купле-продаже не требуется.

Некоторые задумываются, всегда ли нужно разрешение мужа, если собственник – жена и наоборот, на проведение купли-продажи квартиры, поэтому приведем список случаев, когда согласие не требуется:

  • недвижимость, приобретенная до вступления в брак;
  • если жилплощадь приватизированная, но муж или жена отказались от своей доли;
  • полученная по дарению одним из супругов;
  • полученная по наследству одним из супругов;
  • согласно брачному договору она передана во владение продавцу;
  • после развода проведён раздел имущества и объект достался продавцу.

Также важно знать, может ли один из партнеров сам продать недвижимость, если они ведут общее хозяйство на условиях сожительства или так называемого гражданского брака. В таком случае их имущество не считается совместным, и, соответственно, принадлежащими каждому из них квартирами они распоряжаются порознь.

Соглашение супруга на продажу квартиры

При проведении купли продажи недвижимости, нажитой в совместном браке, требуется получить и предъявить в Росреестр согласие от второго супруга. Подаренное и унаследованное имущество не считается совместным, так же как недвижимость, которая приобреталось до брака. В этих случаях оформлять и предъявлять согласие на сделку не нужно.

Пунктом 2 ст. 34 Семейного Кодекса России устанавливается, что квартира, оформленная на любого одного из супругов, будет считаться совместной или общей собственностью, независимо от того, кто вписан в качестве владельца в базу Росреестра.

В трактовке этого положения есть некоторые нюансы:

  1. Если сделка зарегистрирована до вступления в брак, но куплена за заемные средства, с погашением долга уже будучи в браке, покупку расценивают как общее приобретение, с равными правами на собственность. Это предполагает обязанность согласовать продажу со вторым партнером, даже если сумма долга на момент регистрации оказалась незначительной.
  2. Согласование необходимо в любой момент после развода, если квартиру купили в период брака в качестве совместного приобретения. Если продать такую квартиру после развода, возможны риски оспаривания и признания в суде договор купли-продажи недействительным. Право оспаривания сохраняется на протяжении 3 лет, срока исковой давности, с момента, когда о сделке стало известно бывшему партнеру по браку. Если несогласный со сделкой супруг подает иск в суд, и суд выносит положительное решение, то последует отмена права собственности.
  3. Если после развода произошел раздел имущества, оба супруга наделяются долями в квартире, с вытекающими обязанностями приоритетного права выкупа и получения согласия на продажу доли. Если необходимо продать всю квартиру целиком, договариваются с владельцем второй доли об одновременной сделки продажи.
  4. Если между супругами был подписан брачный контракт, устанавливающий распределение имущества, или соглашение о разделе, при продаже собственности руководствуются содержанием брачного контракта. При передаче всех прав на квартиру одному супругу, второй лишается права на собственность, необходимость в разрешительном документе отпадает согласно п.1 ст. 256 и статьям 38 и 42 ГК РФ.

Если нет возможности самостоятельно заниматься продажей и согласованием сделки, партнеры по браку вправе поручить исполнение поручений своим доверенным лицам. После подписания нотариальной доверенности на продажу, разрешение на сделку утрачивает актуальность.

Срок действия согласия супруга на продажу недвижимости не ограничен, то есть заверенный документ имеет бессрочное действие.

При продаже ипотечной квартиры семья получит большую сумму денег, но при этом лишится одного объекта недвижимости. Обойти стороной такой факт и не поставить супруга в известность неправильно с юридической точки зрения.

Какие документы нужны для продажи квартиры: полный перечень:

Если заблаговременно узнать, какие документы нужны для продажи квартиры, то сделка пройдет быстро, выгодно и безопасно.

Поэтому согласие на продажу ипотечной квартиры необходимо. Неважно кто является собственником. По кредиту супруги являются созаемщиками, поэтому и выплачивать долг должны совместно. Согласие потребуется в любом случае.

Необходимые документы:

Какие документы могут понадобиться, чтобы оформить согласие? Перечень строится в зависимости от имущества, которое планируется продать.

Если говорить о недвижимости:

  • Паспорт супруга, дающего согласие.
  • Брачное свидетельство.
  • Документы, подтверждающие долю вправе на недвижимость (свидетельство, копия договора с отметкой о регистрации).

Если же квартира была приобретена вне брака, второй супруг не является созаемщиком, то только собственник может распоряжаться квартирой. Никаких согласий ему не требуется. Такое имущество считается личным, поэтому и распоряжаться им собственник может на свое усмотрение.

При наличии брачного контракта согласие может не потребоваться. Если в нем прописаны условия продажи квартиры, то согласие не нужно. Но банки с осторожностью относятся к таким сделкам. Они не считают их безопасными, так как при возникновении спорных вопросов, условия контракта могут быть не приняты во внимание.

Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры в 2020 году

Обозначенный документ должен иметь официальный статус и предъявляться в письменном виде, на бумажном носителе. Он подписывается составителем и удостоверяется нотариусом. Так как без удостоверения он не действителен, его лучше всего сразу оформить в нотариальной конторе, где документ будет подготовлен по типовому образцу, на фирменном бланке с защитными знаками.

Для его подготовки нужно обратиться в любой нотариат, расположенный в шаговой доступности от места проживания. Или – выбранный по усмотрению составителя. Обращаться к нотариусу нужно только лицу, от которого требуется согласие. В присутствии продавца собственника у нотариуса нет необходимости. При себе посетителю следует иметь:

  • паспорт с отметкой о регистрации брака и места проживания;
  • свидетельство о браке;
  • выписку из ЕГРН о праве собственности супруга на объект (свидетельство о собственности).

Пакет документации должен предъявляться в оригиналах или нотариально удостоверенных копиях (кроме паспорта). После проверки документов нотариус выдаёт посетителю бланк заявления, который ему требуется собственноручно заполнить. Заполненное заявление передаётся нотариусу или его помощнику в качестве основания для оформления и выдачи согласия на сделку с недвижимостью.

Нотариус подготавливает документ и удостоверяет его. За его подготовку и удостоверение взимается плата. Она приблизительно варьируется в пределах 1-1,5 тысячи рублей. В городах федерального значения может достигать 2,5 тысяч рублей и больше.

Важно! Если супруг собственника владеет базовыми основами юридической грамотности и желает сэкономить, он вправе составить грамотный документ на листе формата А-4, а затем удостоверить его нотариально.

Соглашение супруга на продажу квартиры

Из вышеописанного видится два пути:

  • Выявлять на этапе подготовки покупки квартиры совместную собственность
  • Отказаться от покупки квартир у холостых граждан

На практике, применяют проверку и подстраховываются нотариальным заявлением продавца о приобретении квартиры вне брака. Достаточно ли это? Каждый решает сам.

Нотариальное заявление продавца, не более чем декларация. В случае обмана этот документ может являться основанием для обращения покупателя в правоохранительные органы по факту мошенничества. Однако, само по себе заявление продавца о приобретении недвижимости не в браке, не исключает и не препятствует супругу (бывшему супругу) продавца оспаривать покупку квартиры в суде.

В России не существует установленный в законе специальный правовой механизм бесспорно защищающий покупателя в подобной ситуации, например, признающий покупателя добросовестным приобретателем недвижимости при наличии заявления продавца.

Существенное значение для покупателя при покупке квартир у «холостых» граждан имеет длительные сроки исковой давности. По правилам пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ супруг может заявить иск в течение года. Однако, оговорка – с даты когда узнал или должен был узнать, делает этот год растягиваемым до 10.

Отказ от покупки квартир у «холостых» граждан так же не является панацеей. В отсутствие общероссийских баз ЗАГСов, легко скрыть факт состояния в браке в период покупки квартиры. Кроме свидетельства о браке, эти сведения могут быть отражены в паспорте продавца.

Главное слово здесь – могут быть. А могут и не оказаться. Причины здесь разные, но фактом является наличие не единичных случаев, когда в паспортах граждан сведения о семейном положении не отражены.

Вывод: покупатель квартиры, загородного дома, да и любого иного недвижимого имущества, по российскому законодательству, всегда несет риски возникновения спора о купленной недвижимости со стороны супруга (бывшего супруга) продавца.

Рекомендации очевидны: перед покупкой квартир, загородных домов и иной недвижимости у физических лиц проверке подлежит не только квартира, но и жизнь самого собственника.

Если вы дочитали до этого места, Вы сможете сами ответить на этот риторический вопрос.

Вместе с тем, первое и самое простое решение лежит на поверхности – это страхование титула собственника купленной квартиры.

Второе, так же на поверхности  – серьезно относиться  к покупке квартиры, загородного дома и другой недвижимости. То есть – до покупки проводить юридическую проверку недвижимости. Привлекать  специалистов для подготовки сделки, в том числе для проведения проверки.

Третий – покупать квартиру на этапе котлована у застройщика. Но здесь свои риски, не менее серьезные,  и длительный срок получения недвижимости — несколько лет.

Четвертый вариант, фантастический – ждать пока в законодательство внесут изменения, гарантирующий интересы покупателей недвижимости.

Выбор за покупателем.

По состоянию на 19 октября 2016 года

Особенности покупки и проверки новостройки   

Соглашение супруга на продажу квартиры

После подачи документов в нотариальной конторе можно оформить согласие на продажу. Делается это на специальном бланке, где указывается регион, город и дата заполнения. В тексте разрешения на продажу недвижимости также указываются условия сделки и стоимость её объекта. Подписывать подобные документы нужно в присутствии нотариуса, чтобы он заверил то, что подпись принадлежит автору документа.

Срок действия разрешения указывается в тексте. Существует два возможных варианта:

  • Бессрочное согласие. Имеет неограниченный срок действия;
  • Разрешение с указанным сроком действия. На усмотрение заявителя.

В обоих случаях второй супруг имеет право отозвать написанное им разрешение на продажу, обратившись в нотариальную контору.

В марте 2013 года гражданское законодательство провозгласило не обязательной регистрацию сделок по купле-продаже недвижимости в Росреестре, оставив за государственным органом только функцию регистрации перехода прав собственности на жилье.

Российское законодательство считает безусловным, что при заключении договоров купли-продажи квартиры или дома второй супруг оповещен о намечающейся сделке и согласен на нее. «Презумпция» согласия предполагает, что муж и жена абсолютно добросовестно относятся к совместной собственности и к требованиям Семейного кодекса. Именно п.2 ст.35 СК РФ прямо говорит о том, что ни один из супругов не обязан спрашивать разрешения у другого при покупке имущества.

Таким образом, приобретая новую квартиру, муж может не получать согласия у жены – и это будет законно. С другой стороны, в п.3 ст.35 Семейного Кодекса говорится о существовании трех ситуаций, когда потребуется согласие супруга:

  • распоряжение недвижимостью;
  • нотариальное удостоверение;
  • государственная регистрация.

Соглашение супруга на продажу квартиры

Два последних положения уже потеряли актуальность в сделках с недвижимым имуществом. Присутствие нотариуса при удостоверении договора купли-продажи необязательно, а государственная регистрация такого контракта отменена в 2013 году. Так остается только один случай, когда необходимо наличие одобрения жены или мужа – распоряжение недвижимым имуществом.

Общие принципы согласования сделок введены статьей 157.1 ГК РФ. Исходя из требований этой нормы, согласие фиксируется в форме определенного документа (молчание не рассматривается как одобрение) и содержит условие о виде отчуждения и объекте.

Процедура согласования сделки, где предметом выступает супружеская недвижимость, конкретизирован в статье 35 Семейного кодекса.

Данная норма устанавливает, что:

  • Использование и распоряжение объектом осуществляется супругами по согласованию друг с другом;
  • Сделка, совершенная без согласования, может быть опротестована по иску супруга, согласие которого не получено;
  • Согласие должно совершаться нотариально.

Порядок подготовки документов и процедура государственного учета сделок по продаже недвижимых объектов, находящихся во владении супружеской пары, регламентируются федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

В частности, регистрационный орган может отказать в регистрации перехода права на объект недвижимости, находящийся в совместной собственности супругов, если продавцом (одним из супругов) не предоставлено надлежащим образом оформленное согласие от другого супруга.

Важно учитывать, что супруги вправе изменить установленный законодательством режим совместной собственности по своему усмотрению.

Соглашение супруга на продажу квартиры

Для этого необходимо заключить брачный договор, оговорив в нем конкретные вопросы, касающиеся владения и распоряжения имуществом.

Формат и содержание письменного согласия определяет нотариус, поскольку закон предполагает его обязательное заверение (п.3 ст. 35 Семейного Кодекса). Подготовить документ супруги могут самостоятельно, либо полностью поручить процесс нотариусу из любой конторы. Для подтверждения законных прав супруги предоставляют пакет документации, включая бумаги на недвижимость (выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности, если жилье покупалось ранее 2016 года).

  • паспорта супругов;
  • свидетельства ИНН;
  • документ о текущем брачном статусе (брак или развод);
  • выписка из ЕГРН на квартиру или свидетельство Росреестра;
  • уплаченная пошлина за подготовку заверенного документа.
  • точное название собственности с указанием идентифицирующих характеристик;
  • полные сведения о месторасположении квартиры;
  • сведения о супругах (из паспорта);
  • информация о документе, подтверждающем брачный статус;
  • по необходимости – указывают точного покупателя, который намерен приобрести указанное выше жилье.

Документ действует бессрочно и не ограничивает в скорости действий по возмездному отчуждению недвижимости. Если подписант хочет установить точные временные рамки, в течение которого документ остается действителен, он вправе это сделать в рамках того же разрешения. Документ подлежит отзыву, если супруг поменял решение и не хочет лишаться недвижимости. Отзыв происходит через того же нотариуса, который составлял и заверял согласие, с дальнейшим уведомлением второй стороны.

Порядок действий

Сделка без согласия

Как сказано выше, распоряжение недвижимостью, являющейся совместной собственностью, осуществляется с согласия обоих супругов. Проблема в том, что сделка с недвижимостью, проведенная без получения согласия второго супруга, действительна! И не редки случаи, когда Росреестр регистрирует права нового собственника на проданную недвижимость по таким сделкам.

Очевидно, последствия сделок без согласия второго супруга затрагивают, прежде всего, интересы покупателя.

Общее правило для случаев  нарушения прав участника совместной собственности, установлено в Гражданском кодексе РФ: «Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом» (пункт 3 статьи 253 Гражданского кодекса РФ).

То есть, само по себе отсутствие согласия второго супруга на продажу недвижимости не достаточно для недействительности сделки. Для недействительности сделки по продаже супружеского имущества, установлены особые требования — одновременное наличие двух составляющих:

  • Отсутствие нотариального согласия второго супруга на продажу недвижимости,
  • Наличие судебного требования второго супруга о недействительности сделки, чье нотариальное согласие не было получено, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Из чего следует, что единственной «гарантией» покупателя недвижимости от претензий второго супруга является наличие нотариального согласия супруга на продажу квартиры или иного недвижимого имущества.

Согласие супруга на продажу недвижимости

Здесь покупатель сталкивается с серьезной проблемой — в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) отсутствуют сведения о семейном положении собственника недвижимости.

К этому добавляется отсутствие в России единой базы данных о семейном положении населения. Сведения ЗАГСа формируются по территориальному (муниципальному) принципу.

При таких обстоятельствах любая информация о семейном положении продавца — не достоверна. И покупатель недвижимости в Росссии, в отсутствие достоверных сведений о семейном положении продавца,  гарантированно лишен государством возможности с бесспорностью установить статус недвижимости: совместная собственность это или нет.

В случае спора с объявившимся вторым супругом покупателю придется доказывать свой статус — добросовестного приобретателя недвижимости.

В большинстве случаев, даже если продавец скрыл, что имущество — совместная собственность приобретенная в браке, суд перекладывает ответственность на приобретателя! Сделки признают недействительными в пользу восстановления прав потерпевшего супруга-собственника.

Проблема «скрытого» собственника встает еще сильнее при покупке вторичной недвижимости. Недвижимости, которая сменила нескольких собственников. Описанный подводный камень может тихо лежать под каждой из предыдущих сделок.

Каждую из сделок в истории квартиры нужно будет проверить, за исключением «давнишних», с явно пропущенными сроками давности.

Документы и сроки

Соглашение супруга на продажу квартиры

Что касается того, сколько действует такое разрешение на сделки с недвижимостью, то отметим, что оно бессрочно. Если супруг его составил и не аннулировал, то пользоваться им можно до тех пор, пока квартира не будет продана. Если срок проставлен, то действие согласия распространяется только на установленный период. Ограничение по срокам не требуется, оно зависит от воли составителя документа, который может не пожелать принимать необратимые решения.

Внимание! Пометка, сделанная Росреестром об отсутствии разрешения супруга, будет храниться в кадастровых записях этого объекта в открытом доступе и может повлиять на последующие имущественные сделки.

Признание судом договора купли продажи недействительным

Не прозрачность сведений о квартирах и другой недвижимости очевидна, и не должна вызывать сомнений у покупателей.  Отсутствие сведений не является чьим-то злым умыслом, а вполне конкретный факт действующего законодательства России.  При этом отсутствие возможности у покупателя с достоверностью установить обстоятельства покупки квартиры продавцом носит неустранимый, установленный законом  характер и не зависит от воли покупателя.

Усугубляет ситуацию правоприменительная практика судов, которая носит противоречивый характер при  систематически возникающих спорах аналогичного характера. В значительной части споров суд признает договор купли продажи недействительным.

Суды не спешат защищать права покупателей используя давно существующий механизм добросовестных участников гражданского оборота, но и не применяют новые нормы статьи 173.1 Гражданского кодекса РФ. Заложенный в ней правовой механизм признает сделку действительной, пока не будет доказано, что покупатель при совершении сделки знал или должен был знать, что для совершения сделки необходимо согласие третьего лица.

Из буквального прочтения нормы закона, бремя доказывания этих обстоятельств (знал или должен был знать) возлагается на третьих лиц – супруга продавца. В существующем правовом механизме защита покупателя строится на доказывании обстоятельств  добросовестного приобретения.

Как оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ

Суды на добросовестность покупателя реагируют по разному. Наиболее негативная позиция суда к покупателю: для защиты прав покупателя квартиры не имеет значение его добросовестность, поскольку это прямо не указано в законе (в пункте 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ), а это специальная норма по отношению в общей норме пункта 2 статьи 253 Гражданского кодекса ФР. Такую позицию изложила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ сентябрь 2016 года.

В других делах Верховный суд занимает прямо противоположную позицию: Суд признает покупателя добросовестным приобретателем, ссылаясь на отсутствие у него сведений о необходимости согласия третьего лица на сделку. Суд прямо указал: приобретатель не знал и не мог знать, что у продавца есть супруга.

В третьем случае, суд принял решение в пользу покупателя, и указал, что он доказал, что добросовестный приобретатель, а третье лицо не доказало, что покупатель знал или должен был знать о наличии супруга.

С таким-же успехом, Верховный суд отказывает в защите покупателя, ссылаясь на отсутствие у третьего лица (супруги продавца) обязанности доказывать недобросовестность продавца.

Оцените статью
Семейные вопросы